宏观房地产投资分析框架:从房地产销售数据出发

本文来源于“边泉水宏观政策求真堂”。作者:卞全水郭进证券。

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传统的房地产投资分析框架一般遵循以下一般思路:销售(拍卖和现有房屋)状况-土地收购-新建-拍卖销售-建设-竣工-现有房屋销售,以及商品房销售是判断房地产投资的核心变量。

房地产销售状况决定了房地产企业的征地和后续新的建设活动,也决定了房地产投资的方向。

其内在原因是房地产销售在两个方面起着关键作用:第一,房地产销售决定了企业的盈利能力,直接影响到住宅企业征地和投资的积极性。

其次,商品房销售的很大一部分是以拍卖行的形式进行的。拍卖行的出售形成存款和预付款,个人抵押贷款是房地产投资的重要资金来源。

以2017年为例。房地产投资资金来源中,首付款和预付款占31.2%,个人抵押贷款占15.3%。

从销售到土地收购,再到土地收购成本框架:商品房销售总额大约比土地交易总价格提前0-3个月,而土地交易总价格大约比土地收购总成本提前12个月。

商品房销售好的时候,房屋企业的利润就会增加,商品房库存也会减少。因此,住房企业对征地的积极性也会提高。

根据实际数据,自2009年以来,商品房销售总量比100个大中城市提前了0-3个月左右。

从销售到新建、建设、竣工的建筑安装投资分析框架:商品房累计销售比新建累计同比提前6个月左右,新建与安装投资累计同比同步性强。

当商品房销售良好时,住宅企业的利润预期增加,房地产投资资金增加。在此背景下,住宅企业将加快建设,增加新建筑面积。

在强烈的销售需求、住房企业收购土地和住房企业增加新建筑之间存在一定的时间滞后。

因此,商品房的累计销售量超过了新增建筑面积的累计同比增幅。

从这些年的数据来看,交付周期约为6个月。

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